Hypotheek als zzp'er aanvragen: inkomen, documenten en tips

Hoe berekenen geldverstrekkers je inkomen?

Geldverstrekkers kijken niet naar je maandsalaris, maar naar je belastbaar inkomen uit onderneming over de afgelopen 3 jaar. Dat is de winst die op je belastingaangifte staat na aftrek van zakelijke kosten, maar voor de ondernemersaftrekken. De meeste geldverstrekkers nemen het gemiddelde van 3 jaar; sommige nemen het laagste jaar als basis. De exacte methodiek verschilt per geldverstrekker: vraag dit na bij uw hypotheekadviseur.

Een veelgestelde vraag is of de MKB-winstvrijstelling (12,7%) en de zelfstandigenaftrek (€1.200) meegenomen worden. Sommige geldverstrekkers tellen deze aftrekken terug op bij het toetsinkomen (omdat ze niet-liquiditeitsverlagend zijn), anderen nemen het belastbaar inkomen uit de aangifte as-is. Controleer dit bij uw geldverstrekker.

Hoe hoger en stabieler uw inkomen over de 3 jaren, hoe beter de uitgangspositie. Grote schommelingen (bijv. een bijzonder slecht jaar) kunnen de berekende hypotheeksom flink drukken.

Welke documenten heb je nodig?

Bereid de volgende documenten voor voordat je een hypotheekaanvraag indient:

• Belastingaangiften inkomstenbelasting over de afgelopen 3 belastingjaren, met de bijbehorende aanslagen van de Belastingdienst.
• Jaarstukken (winst-en-verliesrekening) over 3 jaar, bij voorkeur opgesteld door een boekhouder of accountant. Sommige geldverstrekkers eisen een gecertificeerde jaarrekening.
• Recente bankafschriften van uw zakelijke rekening (doorgaans 3 maanden) en eventueel uw privérekening.
• Geldig identiteitsbewijs (paspoort of ID-kaart).
• Koopcontract of taxatierapport van de woning waarvoor u de hypotheek aanvraagt.

Heeft u uw aangifte inkomstenbelasting altijd tijdig en correct ingediend? Dat versnelt de beoordeling aanzienlijk.

Hoeveel jaar ondernemer moet je zijn?

De meeste geldverstrekkers hanteren een minimum van 3 jaar ondernemerschapals zzp'er voordat zij een hypotheek verstrekken. Dit staat los van hoe succesvol uw bedrijf is: het gaat om de inkomenshistorie waarmee zij het risico kunnen beoordelen.

Een beperkt aantal geldverstrekkers biedt ook mogelijkheden voor starters met 1 of 2 jaar ondernemerschap, soms op basis van een positieve prognose van een gecertificeerde accountant. De maximale hypotheeksom is dan doorgaans beperkter. Controleer de actuele voorwaarden bij uw hypotheekadviseur.

Net gestart als zzp'er? Lees ook het stappenplan voor startende zzp'ers, inclusief tips over administratie en belastingvoordelen in de eerste jaren.

NHG en hypotheekvormen voor zzp'ers

Als zzp'er kunt u ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten, mits de aankoopprijs onder de NHG-grens valt (controleer de actuele grens op nhg.nl). NHG biedt de geldverstrekker extra zekerheid en resulteert doorgaans in een lagere rente voor u.

Qua hypotheekvorm zijn de meest gebruikelijke opties voor zzp'ers:

• Annuiteitenhypotheek: maandlast daalt geleidelijk over de looptijd omdat het aflossingsdeel toeneemt en het rentedeel daalt. Fiscaal aftrekbaar deel van de rente neemt af naarmate je meer aflost.
• Lineaire hypotheek: vaste aflossing per maand, aflopende rente. Totaal minder rentekosten, maar hogere maandlast aan het begin. Fiscaal aantrekkelijker op de lange termijn.

De hypotheekrente is aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting, zolang u aflost via een annuiteiten- of lineaire hypotheek (vereiste voor fiscale renteaftrek na 2013).

Tips om uw kansen op een hypotheek te vergroten

Een zzp'er met een stabiel inkomen staat sterker dan een zzp'er met grote schommelingen. Dit kunt u doen om uw positie te verbeteren:

• Houd een nette administratie bij. Goed opgestelde jaarstukken door een boekhouder of accountant wekken vertrouwen. Bewaar alle facturen, bankafschriften en contracten (bewaarplicht 7 jaar, art. 52 AWR). Zie ook: administratie bijhouden als zzp'er.
• Open een zakelijke bankrekening. Een duidelijke scheiding tussen privé- en zakelijke geldstromen maakt de beoordeling eenvoudiger voor de geldverstrekker.
• Vermijd grote investeringen vlak voor de aanvraag. Grote zakelijke investeringen drukken uw winst en daarmee uw toetsinkomen. Timing is relevant als u weet dat u binnen 1-2 jaar een huis wilt kopen.
• Wacht niet met het aanvragen van een voorlopige aanslag. Een actuele voorlopige aanslag toont de Belastingdienst uw verwachte inkomen en laat zien dat u proactief met belastingen omgaat.
• Kies een hypotheekadviseur met zzp-ervaring. Niet elke adviseur kent de nuances van zzp-inkomensberekening goed. Een adviseur die weet welke geldverstrekkers zzp-vriendelijk zijn, kan u veel tijd besparen.

Winst en belastbaar inkomen: begrijp de relatie

Geldverstrekkers kijken naar uw winst uit onderneming (omzet minus zakelijke kosten). Hoe hoger die winst, en hoe stabieler over 3 jaar, hoe gunstiger de hypotheekbeoordeling. Begrijpen hoe uw winst zich verhoudt tot uw belastbare inkomen helpt u ook bij gesprekken met een adviseur.

Wilt u weten hoeveel belasting u over uw winst betaalt en wat er netto overblijft? De stap-voor-stap belastingberekening voor zzp'ers legt het uit met concrete rekenvoorbeelden.